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Donation exonérée pour un achat immobilier : jusqu'à 100 000 € en 2026
Jusqu'au 31 décembre 2026, parents et grands-parents peuvent donner jusqu'à 100 000 € sans droits pour un logement neuf ou une rénovation énergétique. Conditions et pièges.
La donation exonérée pour un achat immobilier permet, jusqu'au 31 décembre 2026, à un parent ou un grand-parent de donner jusqu'à 100 000 € à un enfant ou petit-enfant sans droits de donation. L'argent doit financer l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale. Ce dispositif temporaire, issu de la loi de finances pour 2025, obéit à des conditions précises : voici comment en profiter sans faux pas (règles vérifiées au 10 octobre 2026).
Qui peut donner et recevoir un don exonéré pour un logement ?
Tout parent, grand-parent ou arrière-grand-parent peut donner une somme d'argent exonérée à son enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant ; une personne sans descendant peut en faire profiter son neveu ou sa nièce. Contrairement au don familial classique, aucune condition d'âge n'est imposée au donateur, et le don doit être consenti en pleine propriété.
Le dispositif est prévu à l'article 790 A bis du Code général des impôts. Seuls les dons de sommes d'argent sont visés : la donation d'un bien immobilier, d'actions ou d'un autre bien n'entre pas dans ce cadre.
Quel montant pouvez-vous donner sans impôt pour un achat immobilier ?
Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € exonérés de droits à un même bénéficiaire, et un même bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total au titre de ce dispositif. Ces plafonds s'apprécient donateur par donateur, ce qui permet à plusieurs membres de la famille de cumuler leurs dons.
Concrètement, deux parents peuvent donner ensemble 200 000 € à leur fille pour l'achat de son appartement neuf. Si ses deux grands-parents paternels participent à hauteur de 50 000 € chacun, elle atteint le plafond de 300 000 €.
Quels projets sont éligibles ?
L'argent reçu doit être affecté, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l'un de ces deux projets :
- l'achat d'un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou à être loué comme résidence principale ;
- des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire.
Sont exclus : l'achat d'un logement ancien (seuls des travaux de rénovation énergétique peuvent alors être financés), la construction de sa maison par le bénéficiaire hors VEFA et l'achat d'un terrain à bâtir, comme le précise la doctrine fiscale (Bofip). Pour bien cibler les travaux, consultez notre guide rénovation énergétique : par où commencer et quelles aides.
Quelles conditions respecter après le don ?
L'exonération n'est définitive que si le bénéficiaire respecte un engagement de cinq ans : le logement acheté ou rénové doit rester sa résidence principale, ou être loué comme résidence principale, pendant cette durée. À défaut, l'administration peut remettre en cause l'avantage fiscal et réclamer les droits de donation.
- Pour un achat, les cinq ans courent à compter de la date la plus tardive entre l'acquisition et l'achèvement du logement.
- S'il est loué, le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du bénéficiaire.
- Pour des travaux, le logement doit rester sa résidence principale pendant cinq ans après leur achèvement.
- Les dépenses financées ne peuvent pas avoir déjà donné lieu à un crédit d'impôt, à une déduction de vos revenus ou à MaPrimeRénov'.
Le bénéficiaire doit conserver les justificatifs prouvant l'utilisation des fonds, par exemple l'apport mentionné dans l'acte d'achat ou les factures de travaux.
Comment déclarer un don d'argent exonéré ?
Même exonéré, un don d'argent doit être déclaré par le bénéficiaire à l'administration fiscale. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration d'un don manuel se fait en principe en ligne depuis l'espace particulier, sauf exceptions listées par impots.gouv.fr ; dans ces cas, le formulaire papier n° 2735 est envoyé en deux exemplaires au service de l'enregistrement. Si la donation est faite chez un notaire, c'est lui qui se charge de l'enregistrement.
Le don exonéré pour un logement neuf ou une rénovation figure justement parmi ces exceptions : service-public.gouv.fr indique qu'il se déclare sur le formulaire papier. Passer par un notaire reste conseillé pour les montants importants : l'acte sécurise la preuve du don et permet de prévoir son traitement dans la future succession.
Peut-on recevoir un don exonéré pour acheter un logement ancien ?
Non : en l'état des textes officiels consultés au 10 octobre 2026, le dispositif temporaire ne couvre pas l'achat d'un logement ancien. Des amendements déposés lors du budget 2026 proposaient de l'étendre aux primo-accédants dans l'ancien, et certains sites présentent cette extension comme acquise. Pourtant, ni la version de l'article 790 A bis publiée sur Légifrance ni impots.gouv.fr n'en font état : faites vérifier ce point par votre notaire avant tout don. Les abattements classiques restent toutefois utiles :
| Dispositif | Montant exonéré | Conditions principales |
|---|---|---|
| Don pour logement neuf ou rénovation (art. 790 A bis) | 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire | Dons versés jusqu'au 31/12/2026, affectation sous 6 mois |
| Abattement parent-enfant | 100 000 € par parent et par enfant | Renouvelable tous les 15 ans |
| Abattement grand-parent - petit-enfant | 31 865 € par grand-parent | Renouvelable tous les 15 ans |
| Don familial de sommes d'argent (art. 790 G) | 31 865 € | Donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur, tous les 15 ans |
Ces abattements peuvent servir à financer l'apport d'un achat dans l'ancien. Pour le reste du dossier, consultez nos conseils pour obtenir un prêt immobilier, et suivez l'évolution des prix sur nos pages marché immobilier par ville.
Questions fréquentes
Jusqu'à quand peut-on profiter de l'exonération ?
Les dons d'argent doivent être versés au plus tard le 31 décembre 2026. Le bénéficiaire dispose ensuite de six mois pour affecter les fonds à l'achat ou aux travaux.
Peut-on financer un investissement locatif ?
Oui, si le logement est neuf ou en VEFA et qu'il est loué comme résidence principale du locataire pendant cinq ans, à une personne extérieure au foyer fiscal du bénéficiaire.
Le don exonéré s'ajoute-t-il aux abattements classiques ?
La part du don qui dépasse le montant affecté au projet n'est pas exonérée au titre de ce dispositif, mais elle peut bénéficier des abattements de droit commun et du don familial de 31 865 €. Faites valider votre montage par un notaire.
Que se passe-t-il si le logement est revendu avant cinq ans ?
L'engagement de conservation n'est alors pas respecté et l'exonération peut être remise en cause : des droits de donation deviennent exigibles. Un notaire peut vous indiquer les cas particuliers admis.
Comment préparer votre projet avant la fin 2026 ?
Avec une échéance fixée au 31 décembre 2026, mieux vaut anticiper : choix du programme neuf, rendez-vous chez le notaire, calendrier de versement compatible avec le délai de six mois. Pour trouver un logement adapté, consultez les annonces immobilières ou faites-vous accompagner par une agence immobilière du Guide dans votre secteur. Vous vendez un bien pour compléter l'apport ? Commencez par une estimation gratuite de votre logement.