Guide
Prix immobiliers en 2025 : les villes en hausse et les villes en baisse
Nîmes et Caen en hausse, Bordeaux et Lille en baisse : les prix immobiliers 2025 ville par ville selon les notaires, puis la tendance nationale mesurée par l'Insee en 2026.
Où les prix immobiliers montaient-ils en 2025, et où baissaient-ils ? Au 1er trimestre 2025, le prix médian des appartements anciens progressait sur un an dans des villes moyennes comme Nîmes, Caen ou Poitiers, mais reculait nettement à Amiens, Bordeaux, Orléans, Limoges et Lille, selon les Notaires de France. Cet article fait le point ville par ville, puis présente la tendance nationale mesurée en 2026.
Prix immobiliers 2025 : quelles villes étaient en hausse ou en baisse ?
Au 1er trimestre 2025, les écarts entre villes étaient marqués : de +9,1 % à Nîmes à -6,8 % à Amiens sur un an pour le prix médian au m² des appartements anciens. Ces chiffres proviennent des bases immobilières des notaires, publiées dans la note de conjoncture immobilière n° 68 de juillet 2025.
| Ville | Prix médian au m² | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| Nîmes | 2 120 € | +9,1 % |
| Caen | 2 770 € | +7 % |
| Poitiers | 2 250 € | +6,8 % |
| Dijon | 2 590 € | +5,2 % |
| Rouen | 2 710 € | +2,3 % |
| Nice | 4 740 € | +1,9 % |
| Rennes | 3 590 € | +0,9 % |
| Paris | 9 530 € | +0,4 % |
| Toulouse | 3 210 € | +0,4 % |
| Grenoble | 2 400 € | +0,3 % |
| Marseille | 3 060 € | 0 % |
| Montpellier | 3 250 € | -1 % |
| Nantes | 3 430 € | -2,5 % |
| Lyon | 4 340 € | -3 % |
| Strasbourg | 3 250 € | -3,5 % |
| Lille | 3 460 € | -4,9 % |
| Limoges | 1 420 € | -5,8 % |
| Orléans | 2 400 € | -6,1 % |
| Bordeaux | 4 000 € | -6,6 % |
| Amiens | 2 310 € | -6,8 % |
Pour Paris, comme pour toute l'Île-de-France, le prix est une valorisation des indices Notaires-Insee. Le tableau retient 20 villes de métropole parmi celles de la note. Un prix médian décrit le milieu du marché : la moitié des ventes s'est faite au-dessus, l'autre moitié en dessous. Il ne dit rien d'un bien précis.
Dans quelles villes les prix augmentaient-ils début 2025 ?
En métropole, les hausses les plus nettes concernaient surtout des villes moyennes, où les prix au m² restaient modérés : Nîmes (+9,1 %), Caen (+7 %), Poitiers (+6,8 %) et Dijon (+5,2 %). Toutes affichaient un prix médian des appartements anciens inférieur à 2 800 € le m² au 1er trimestre 2025.
Ce point commun compte. Quand les taux de crédit limitent la capacité d'emprunt, une partie des acheteurs se tourne vers les marchés où un même budget achète plus de surface. À Nîmes, le prix médian s'établissait à 2 120 € le m², soit moins du quart du prix parisien. Pour la situation actuelle, consultez la page du marché immobilier à Nîmes.
Parmi les grandes villes, Nice progressait plus modestement (+1,9 %), avec un prix médian de 4 740 € le m², le plus élevé des villes de province du tableau.
Dans quelles villes les prix baissaient-ils en 2025 ?
Les baisses les plus marquées touchaient Amiens (-6,8 %), Bordeaux (-6,6 %), Orléans (-6,1 %), Limoges (-5,8 %) et Lille (-4,9 %). Plusieurs grandes villes reculaient aussi sur les appartements anciens : Strasbourg (-3,5 %), Lyon (-3 %) et Nantes (-2,5 %).
Le mouvement touchait aussi les maisons. Selon la même note, le prix médian des maisons anciennes reculait sur un an de 4,7 % dans l'agglomération de Bordeaux, de 4,3 % dans celle de Lyon et de 4,1 % dans celle de Nantes. Si vous cherchez autour de Lyon, la page du marché immobilier dans le Rhône détaille les prix commune par commune.
Une baisse de prix ne signifie pas un marché à l'arrêt. Elle traduit d'abord un ajustement entre des prix élevés et la capacité d'emprunt des ménages.
Et au niveau national, comment les prix ont-ils évolué ?
Au niveau national, les prix ont marqué une pause début 2025, puis sont repartis en légère baisse en 2026. Au 1er trimestre 2025, les logements anciens de France métropolitaine progressaient de 0,4 % sur un an, après six trimestres consécutifs de baisse, selon les notaires.
La tendance s'est ensuite inversée. Selon l'indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens reculaient de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 : -0,1 % pour les appartements et -1,3 % pour les maisons. Sur le seul trimestre, la baisse atteignait 1 % (Insee, Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026).
| Période | Ensemble | Appartements | Maisons |
|---|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 (France métropolitaine) | +0,4 % | +0,7 % | +0,3 % |
| 2e trimestre 2026 (France hors Mayotte) | -0,8 % | -0,1 % | -1,3 % |
Les chiffres de 2025 par ville ne disent donc pas où en est votre commune aujourd'hui. Pour une référence à jour, partez des ventes réellement enregistrées : la base Demandes de valeurs foncières (DVF) recense les transactions publiées par l'administration fiscale.
Comment utiliser ces chiffres pour acheter ou vendre ?
Un chiffre à l'échelle d'une ville sert de repère, pas de prix de vente : l'écart entre deux quartiers, ou entre un appartement avec ascenseur et un autre sans, dépasse souvent la variation annuelle de toute la ville. Servez-vous-en pour situer le marché, puis affinez à l'échelle de la rue.
Vendeur, faites estimer votre bien à partir des ventes comparables récentes, avec une estimation gratuite en ligne puis l'avis d'un professionnel sur place. Notre guide pour estimer le prix de sa maison en 2026 détaille la méthode. Acheteur, une baisse locale améliore votre marge de négociation, mais elle ne remplace pas l'examen du quartier, du DPE et de votre plan de financement.
Questions fréquentes
Dans quelles villes les prix immobiliers ont-ils le plus augmenté en 2025 ?
Au 1er trimestre 2025, les plus fortes hausses sur un an du prix médian des appartements anciens concernaient, en métropole, Nîmes (+9,1 %), Caen (+7 %), Poitiers (+6,8 %) et Dijon (+5,2 %), selon les Notaires de France.
Dans quelles villes les prix immobiliers baissaient-ils en 2025 ?
Les baisses les plus fortes concernaient Amiens (-6,8 %), Bordeaux (-6,6 %), Orléans (-6,1 %), Limoges (-5,8 %) et Lille (-4,9 %), devant Strasbourg (-3,5 %), Lyon (-3 %) et Nantes (-2,5 %), sur un an au 1er trimestre 2025.
Les prix immobiliers baissent-ils en 2026 ?
Légèrement. Selon l'Insee, les prix des logements anciens reculaient de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 en France : -0,1 % pour les appartements et -1,3 % pour les maisons.
Une baisse des prix est-elle une bonne occasion d'acheter ?
Elle améliore votre pouvoir de négociation, mais ne suffit pas. Tenez compte aussi des taux de crédit, de la demande locative et de l'avenir du quartier. Notre article investir dans l'immobilier ou attendre détaille les critères.
Trouver un professionnel qui connaît votre ville
Les moyennes nationales et les prix par ville ne remplacent pas la connaissance du terrain. Pour situer votre projet, consultez les prix de l'immobilier dans votre commune, puis contactez une agence immobilière du Guide installée près de chez vous.