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Investir dans l'immobilier ou attendre ? Notre analyse de 2025, mise à jour en 2026
Taux, prix, DPE : les critères pour décider s'il faut investir dans l'immobilier ou attendre, avec notre analyse de mars 2025 et les chiffres officiels de 2026.
Investir dans l'immobilier ou attendre ? Si votre projet est solide, votre financement validé et le prix juste au regard du marché local, se lancer reste pertinent. Si l'un de ces trois points est fragile, mieux vaut prendre quelques mois pour le sécuriser. Cette analyse, publiée en mars 2025, est complétée par les chiffres officiels connus en octobre 2026.
Faut-il investir dans l'immobilier maintenant ou attendre ?
Il n'existe pas de date idéale valable pour tous. En 2026, les prix de l'ancien reculent légèrement tandis que les taux de crédit remontent légèrement. Attendre une forte baisse des prix revient donc à parier contre le coût du crédit. Le bon moment dépend surtout de votre capacité d'emprunt, de votre horizon de détention et du marché de la ville visée.
Concrètement, trois questions permettent de trancher. Votre banque a-t-elle validé votre plan de financement ? Le prix demandé correspond-il aux ventes récentes du secteur ? Comptez-vous garder le bien plusieurs années, le temps d'amortir les frais d'acquisition ? Trois réponses positives plaident pour se lancer. Une seule réponse négative justifie de patienter.
Où en était le marché immobilier en mars 2025 ?
Début 2025, le marché sortait de deux années difficiles : remontée des taux, durcissement du crédit et baisse des prix dans plusieurs régions. Au moment de la rédaction de cet article, en mars 2025, trois tendances dominaient. Elles sont présentées ici comme un bilan d'époque, mis à jour plus bas.
Des taux de crédit en voie de stabilisation
Après la forte hausse de 2022 et 2023, les taux de crédit immobilier semblaient atteindre un plateau. Plus élevés qu'avant la crise, ils offraient davantage de visibilité aux emprunteurs. L'accès au crédit restait toutefois exigeant.
Des prix en baisse, mais pas partout
Dans plusieurs grandes villes, les prix avaient reculé, ce qui ouvrait des opportunités aux acheteurs. Les zones très demandées, comme le littoral ou certaines villes dynamiques, résistaient mieux. Le détail ville par ville figure dans notre article où les prix immobiliers montent et baissent en 2025.
Des incertitudes économiques et réglementaires
Inflation, évolution des aides à l'achat, nouvelles règles de performance énergétique : les investisseurs devaient anticiper ces changements. Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025, le logement doit être classé de A à F au DPE. Ce sera de A à E à partir de 2028, puis de A à D à partir de 2034 (service-public.gouv.fr).
Investir maintenant ou attendre : quels critères analyser ?
Le choix repose sur quatre critères : le coût total du crédit, le prix du bien comparé aux ventes récentes, sa performance énergétique et la demande locative locale. Le tableau ci-dessous résume les arguments que nous avions identifiés en mars 2025. Ils restent valables, mais pèsent différemment selon votre ville et votre budget.
| Se lancer | Attendre |
|---|---|
| Des prix plus attractifs dans les métropoles où ils ont baissé | Un éventuel assouplissement du crédit, que certains acheteurs espéraient alors |
| Des taux plus prévisibles, qui facilitent le calcul de la capacité d'emprunt | Des prix qui pouvaient encore baisser dans certaines villes |
| Moins d'acheteurs, donc plus de choix et de marge de négociation | Une fiscalité de l'investissement locatif en évolution |
Si vous investissez : saisir les opportunités
Si vous trouvez un bien qui répond à vos critères et obtenez un taux raisonnable, se lancer peut être une bonne décision. Un marché moins tendu donne plus de choix à l'acheteur et renforce son pouvoir de négociation.
Si vous attendez : un pari sur l'évolution du marché
Si votre financement est incertain, ou si vous visez une zone où les prix pourraient encore baisser, attendre quelques mois peut se défendre. Gardez en tête qu'un taux qui remonte peut effacer le gain d'une baisse de prix. Les réformes fiscales peuvent aussi modifier la rentabilité des dispositifs d'investissement locatif, dans un sens comme dans l'autre.
Quelles stratégies pour bien investir dans l'immobilier ?
Quel que soit le calendrier choisi, un investissement réussi repose sur l'emplacement, un rendement calculé net de charges et d'impôts, un DPE maîtrisé et une négociation préparée. Ces quatre leviers dépendent de vous, contrairement à l'évolution des taux et des prix.
- Cibler les villes en devenir : privilégiez les zones en expansion, avec des projets d'aménagement, de nouvelles infrastructures et une forte demande locative. Les prix immobiliers par région et par ville vous aident à comparer.
- Calculer précisément le rendement : avec des taux plus élevés qu'avant 2022, chiffrez loyers, charges et fiscalité. Notre guide comment bien investir dans l'immobilier détaille le calcul du rendement brut et net.
- Miser sur la performance énergétique : achetez un bien bien classé au DPE ou prévoyez le budget des travaux avant les échéances de 2028 et 2034.
- Négocier sur des bases solides : appuyez-vous sur les ventes récentes du secteur. Une estimation gratuite en ligne donne un premier repère de prix.
Avec le recul : qu'ont montré les chiffres depuis 2025 ?
Les données publiées depuis confirment un marché qui se rééquilibre plutôt qu'il ne s'effondre. Selon l'Insee et les notaires, le nombre de ventes de logements anciens a progressé d'octobre 2024 à décembre 2025, puis s'est stabilisé en 2026. Les prix, eux, reculent légèrement (Insee, 8 septembre 2026).
Côté financement, l'assouplissement espéré début 2025 ne s'est pas prolongé. La Banque de France relève un taux moyen de 3,32 % en août 2026 pour les nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations, soit 24 points de base de plus qu'en début d'année (Banque de France, 6 octobre 2026).
| Indicateur | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Ventes de logements anciens sur 12 mois | 835 000 à fin octobre 2024 ; 952 000 à fin décembre 2025 ; 958 000 à fin juin 2026 | Insee et notaires, 8 septembre 2026 |
| Prix des logements anciens sur un an | -0,8 % au 2e trimestre 2026 | Insee et notaires, 8 septembre 2026 |
| Prix des logements anciens sur un trimestre | -1,0 % au 2e trimestre 2026 (provisoire, CVS) | Insee et notaires, 8 septembre 2026 |
| Taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat | 3,32 % en août 2026 (3,30 % en juillet) | Banque de France, 6 octobre 2026 |
Questions fréquentes
Est-ce le bon moment pour investir dans l'immobilier en 2026 ?
Il n'y a pas de moment parfait valable pour tous. Avec des prix de l'ancien en léger recul et des taux proches de 3,3 % en août 2026, investir a du sens si votre financement est validé et si le prix est juste au regard du marché local.
Faut-il attendre une baisse des prix pour acheter ?
Attendre une baisse peut être payant dans une ville où les prix reculent encore, mais c'est un pari : les taux de crédit peuvent remonter et effacer le gain. Mieux vaut raisonner en coût total (prix, crédit, travaux) qu'en prix au mètre carré seul.
Les taux de crédit immobilier vont-ils baisser ?
Personne ne peut le garantir. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat a progressé de 24 points de base entre janvier et août 2026. Construisez votre projet sur le taux qu'on vous propose aujourd'hui, pas sur une baisse espérée.
Quel critère regarder en priorité pour un investissement locatif ?
L'emplacement et la demande locative, puis le DPE : à partir de 2028, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction sans travaux. Le rendement net, après charges et impôts, permet ensuite de comparer les biens entre eux.
Conclusion : se préparer plutôt que deviner
Qu'on se lance ou qu'on patiente, une bonne préparation et une vision à long terme restent les clés d'un investissement réussi. Pour repérer les tendances de fond, lisez aussi les investissements immobiliers du futur. Pour un avis sur votre secteur, contactez une agence de l'annuaire des agences immobilières du Guide.