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DPE et vente immobilière : droits et devoirs du vendeur et de l'acquéreur
DPE et vente immobilière : validité, mentions de l'annonce, audit énergétique, recours de l'acheteur et nouveau calcul 2026. Ce que la loi impose à chacun.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute vente immobilière, et il engage juridiquement le vendeur comme le diagnostiqueur depuis le 1er juillet 2021. Pour l'acquéreur, c'est un outil de négociation et une protection en cas d'erreur. Voici l'état du droit en octobre 2026 : obligations du vendeur, droits de l'acheteur, durée de validité et évolutions du calcul.
Que change la réforme du DPE de 2021 pour une vente ?
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE d'un logement vendu est pleinement opposable : l'acquéreur peut s'en prévaloir contre le vendeur ou le diagnostiqueur. Il repose aussi sur une méthode de calcul unique, fondée sur le bâti et les équipements, et non plus sur les factures des occupants. Seules les recommandations de travaux restent indicatives.
Le DPE classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore). L'étiquette énergie combine la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre : le logement est classé selon le plus mauvais des deux résultats. Une étiquette climat est affichée séparément. Cette opposabilité, issue de la loi Élan, est rappelée par le ministère de la Transition écologique (page mise à jour le 19 décembre 2025).
Quelles sont les obligations du vendeur en matière de DPE ?
Le vendeur doit faire réaliser un DPE valide par un diagnostiqueur certifié, l'afficher dans l'annonce, le tenir à disposition des candidats dès la mise en vente, puis l'annexer à la promesse de vente. Pour une maison classée E, F ou G, il doit en plus fournir un audit énergétique réglementaire.
Faire réaliser un DPE valide
Le vendeur commande le DPE auprès d'un professionnel certifié de son choix ; le prix n'est pas réglementé. Le document rejoint ensuite le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente.
Le diagnostiqueur transmet le DPE à l'Ademe, qui lui attribue un numéro d'identification à 13 chiffres. Sans ce numéro, le DPE n'est pas valable.
Respecter la durée de validité
| DPE réalisé | Valable jusqu'au |
|---|---|
| Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 | 31 décembre 2022 (expiré) |
| Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 | 31 décembre 2024 (expiré) |
| Depuis le 1er juillet 2021 | 10 ans après sa réalisation |
Si votre DPE date d'avant juillet 2021, il doit donc être refait avant toute vente. Le DPE doit avoir moins de 10 ans à la date de la promesse ou de l'acte authentique.
Informer dès l'annonce
L'annonce doit mentionner les classes énergie et climat, une estimation des dépenses annuelles d'énergie avec l'année de référence des prix et, pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Une information fausse dans l'annonce expose le vendeur à une amende pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une personne morale), selon service-public.gouv.fr.
Fournir un audit énergétique pour les passoires
Pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété, un audit énergétique réglementaire est obligatoire si le logement est classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025) ; l'obligation s'étendra aux logements classés D au 1er janvier 2034, selon service-public.gouv.fr. Valable 5 ans, l'audit est joint à la promesse ou à l'acte de vente et propose des scénarios de travaux chiffrés. Un lot vendu dans une copropriété n'y est pas soumis : la loi vise les logements qui ne relèvent pas du statut de la copropriété.
Quels sont les droits de l'acquéreur face au DPE ?
L'acquéreur a droit à un DPE valide dès ses premières démarches, puis annexé à la promesse de vente. Il peut s'en servir pour négocier le prix et, si le diagnostic se révèle faux après la vente, saisir le tribunal pour obtenir des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente.
Être informé avant de s'engager
Demandez le DPE dès la première visite. La classe énergie, l'estimation des factures et, le cas échéant, les scénarios de l'audit vous donnent une base objective pour chiffrer les travaux. Pour savoir quels autres documents relire, consultez nos 5 points à vérifier avant de signer un compromis.
Négocier le prix
Les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif selon le calendrier de la loi Climat et résilience, que nous détaillons dans notre article sur le calendrier des passoires thermiques. Il est donc légitime d'intégrer le coût de la rénovation dans votre offre. Côté vendeur, nos conseils pour accepter ou refuser une offre sous le prix aident à arbitrer.
Agir en cas de DPE erroné
L'acquéreur saisit le tribunal du lieu de situation du logement. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité, sauf si le vendeur lui a volontairement fourni de fausses informations. Lorsqu'un diagnostic a été sciemment faussé, les conséquences sont plus lourdes : nous les détaillons dans notre article sur les DPE de complaisance et leurs sanctions.
Comment le calcul du DPE évolue-t-il en 2026 et 2027 ?
Deux ajustements récents peuvent améliorer l'étiquette d'un logement sans le refaire : des seuils adaptés aux petites surfaces depuis juillet 2024, et un coefficient de conversion de l'électricité abaissé à 1,9 au 1er janvier 2026, puis à 1,7 au 1er janvier 2027. Un DPE existant reste valable dans les deux cas.
- Petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés aux logements de 40 m² ou moins, qui étaient pénalisés par l'ancien calcul.
- Électricité : le coefficient passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui peut faire gagner une classe aux logements chauffés à l'électricité. Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, l'abaisse à 1,7 à compter du 1er janvier 2027 ; d'ici là, les DPE restent calculés avec 1,9.
Le propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe, qui permet aussi de vérifier la validité d'un DPE à partir de son numéro.
Questions fréquentes
Qui paie le DPE lors d'une vente ?
Le vendeur, qui le fait réaliser par un diagnostiqueur certifié de son choix. Son prix n'est pas réglementé et varie d'un professionnel à l'autre.
Peut-on vendre une passoire thermique ?
Oui, la vente d'un logement classé F ou G n'est pas interdite. Le vendeur doit fournir un DPE valide et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique.
Mon DPE de 2020 est-il encore valable pour vendre ?
Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Il faut en faire réaliser un nouveau avant la mise en vente.
Le changement de calcul de 2026 oblige-t-il à refaire le DPE ?
Non. Le DPE reste valable ; si la nouvelle méthode améliore l'étiquette, une attestation gratuite peut être téléchargée sur l'observatoire de l'Ademe et jointe au diagnostic.
Que risque le vendeur si le DPE est faux ?
L'acquéreur peut demander des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente. Le diagnostiqueur reste responsable, sauf si le vendeur lui a volontairement fourni de fausses informations.
Vendre au juste prix, DPE en main
La classe énergétique pèse désormais dans la négociation. Pour connaître la valeur réaliste de votre bien, demandez une estimation gratuite de votre logement, puis faites-vous accompagner par une agence immobilière du Guide qui saura présenter votre DPE et, si besoin, les travaux envisageables.