Prix immobilier dans les Alpes-Maritimes : moins de ventes, des prix en hausse

Depuis 2023, le prix de l'immobilier dans les Alpes-Maritimes continue de monter alors que le nombre de ventes a nettement reculé. Selon les données publiques DVF, le département a perdu 18 % de transactions entre 2022 et 2023, mais le prix moyen au m² y a encore gagné près de 4 %. Voici les chiffres, leurs causes et ce qu'ils changent pour vendre ou acheter.

Quel est le prix de l'immobilier dans les Alpes-Maritimes en 2025 ?

En 2025, le prix moyen au m² dans les Alpes-Maritimes s'établit à 5 459 €, maisons et appartements confondus, d'après les statistiques DVF publiées sur data.gouv.fr. C'est le plus haut niveau observé depuis 2021. Les appartements se vendent en moyenne 5 271 €/m², les maisons 6 485 €/m².

Ces moyennes annuelles sont calculées par le Guide à partir des statistiques mensuelles DVF, issues des actes enregistrés par l'administration fiscale. Elles ne retiennent que les ventes portant sur un seul bien. Elles masquent de forts écarts entre le littoral et le moyen pays, et d'un quartier à l'autre.

Pourquoi les ventes ont-elles chuté dans les Alpes-Maritimes en 2023 ?

Les ventes ont chuté de 18,3 % dans les Alpes-Maritimes entre 2022 et 2023, d'après DVF, en grande partie sous l'effet de la remontée des taux de crédit. En décembre 2023, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteignait 4,04 % hors frais et assurances, selon la Banque de France. Des mensualités plus lourdes ont écarté une partie des acheteurs, d'abord ceux qui financent leur achat à crédit.

Le département n'a pas fait exception : à l'échelle nationale, les ventes recensées par DVF ont reculé de 21,9 % sur la même période. Le creux s'est prolongé en 2024 (−13 % de ventes dans le département), avant un rebond de 12,4 % en 2025.

Pour les agences immobilières du département, cette baisse de volume s'est traduite mécaniquement par moins de transactions à accompagner.

Pourquoi les prix ont-ils continué de monter ?

Les prix ont continué de monter dans les Alpes-Maritimes malgré la baisse des ventes, ce que les données DVF constatent sans l'expliquer. L'explication la plus courante tient au profil des acheteurs : sur la Côte d'Azur, une partie d'entre eux achète avec un apport important ou sans crédit (résidences secondaires, retraités, acquéreurs venus d'ailleurs), et dépend donc moins des taux.

Le contraste avec le reste du pays est net. Entre 2022 et 2023, le prix moyen national est resté quasi stable (−1,0 %), quand celui des Alpes-Maritimes progressait de 3,8 %. La hausse a ensuite ralenti, sans s'inverser : +1,1 % en 2024, +2,0 % en 2025.

Deux marchés qui coexistent

• Le marché qui dépend du crédit, surtout celui des primo-accédants, freiné par les taux et le niveau des prix.
• Le marché sans crédit ou à fort apport, porté par les acheteurs disposant de fonds propres, sur lequel les prix ont résisté.

Dans ce contexte, un bien mal positionné reste longtemps en vitrine. Les biens qui demandent des travaux ou affichent un mauvais diagnostic énergétique se négocient davantage que les biens recherchés.

Combien coûte un logement à Nice, Cannes ou Antibes ?

En 2025, le prix moyen au m² atteint 5 225 € à Nice, 5 862 € à Antibes et 6 891 € à Cannes, maisons et appartements confondus, selon les statistiques DVF. Les trois villes ont suivi le profil du département : moins de ventes en 2023 et 2024, mais des prix en hausse, avec une stabilisation à Antibes en 2025.

À Nice, le nombre de ventes est passé de 9 431 en 2022 à 7 560 en 2023 (−19,8 %), tandis que le prix moyen gagnait 4,7 %. Pour suivre les prix par secteur, consultez la page marché immobilier de Nice.

Quel impact sur la location à l'année ?

Le recul des achats pèse aussi sur la location à l'année : les ménages qui ne peuvent plus acheter restent locataires plus longtemps, et la demande locative s'accroît. Sur la Côte d'Azur, une partie des logements est en outre louée en saisonnier plutôt qu'à l'année.

Si vous louez votre bien en meublé de tourisme, les obligations des propriétaires ont été renforcées par la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme : notre article sur la fiscalité et les règles de la location Airbnb fait le point.

Vendre ou acheter dans les Alpes-Maritimes : que faire ?

Pour vendre dans les Alpes-Maritimes, fixez votre prix à partir des ventes réellement conclues dans votre quartier, et non des prix affichés : dans un marché où les volumes restent inférieurs à ceux de 2022, un bien surévalué perd vite son attrait. Pour acheter, comparez les prix de vente récents de la rue ou de la résidence avant de faire une offre.

Les prix des ventes passées sont consultables gratuitement sur le service public explore.data.gouv.fr/immobilier, qui reprend les données DVF des dernières années. Pour aller plus loin, une estimation gratuite de votre bien donne une première fourchette de prix.

Questions fréquentes

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Pour suivre l'évolution des prix commune par commune, consultez la page marché immobilier des Alpes-Maritimes et notre éclairage local sur l'immobilier à Mandelieu-la-Napoule. Pour vendre ou acheter, une agence immobilière du Guide vous accompagne avec sa connaissance du marché local.