Marché immobilier dans le Var : bilan 2023 et chiffres à jour

Le marché immobilier dans le Var a connu en 2023 un net recul des ventes, mais pas des prix. Selon les données publiques DVF, le nombre de ventes de maisons et d'appartements a baissé d'environ un quart par rapport à 2022, tandis que le prix médian au mètre carré est resté quasiment stable. Ce bilan revient sur cette année charnière et la met en perspective avec les chiffres disponibles en 2026.

Comment a évolué le marché immobilier dans le Var en 2023 ?

En 2023, le marché immobilier varois a surtout perdu en volume. D'après les statistiques DVF de data.gouv.fr, 21 205 maisons et appartements ont été vendus dans le département, contre 28 007 en 2022, soit une baisse d'environ 24 %. Ces statistiques ne retiennent que les ventes portant sur un seul bien : elles mesurent une tendance, pas la totalité des transactions. Les maisons ont reculé plus fortement que les appartements : 8 117 ventes, contre 11 283 un an plus tôt.

Cette contraction s'inscrit dans le contexte national de 2023, marqué par la remontée des taux d'intérêt et un accès plus difficile au crédit.

Les prix de l'immobilier ont-ils baissé dans le Var ?

Non, les prix varois ont globalement tenu malgré la chute des ventes. Le prix médian des appartements vendus en décembre 2023 atteignait 3 805 €/m², contre 3 755 €/m² en décembre 2022. Pour les maisons, il passait de 4 348 à 4 318 €/m². Les prix sont donc restés stables, sans la forte hausse parfois annoncée à l'époque.

Le prix médian mensuel varie d'un mois à l'autre selon les biens vendus. En 2023, il a oscillé entre 3 711 et 3 953 €/m² pour les appartements, et entre 4 167 et 4 571 €/m² pour les maisons. Ces médianes départementales mélangent des marchés très différents : un chiffre local reste indispensable avant d'acheter ou de vendre.

Quels écarts de prix entre Toulon, Hyères et Saint-Tropez ?

Les écarts entre communes varoises sont considérables. Sur la période 2021-2025, les statistiques DVF donnent un prix médian de 2 572 €/m² pour un appartement à Toulon, 3 775 €/m² à Hyères et 10 018 €/m² à Saint-Tropez. Le littoral le plus prisé évolue ainsi sur un tout autre marché que la préfecture.

Pour suivre les prix commune par commune, consultez nos pages consacrées au marché immobilier de Toulon et au marché immobilier d'Hyères.

Pourquoi les résidences secondaires pèsent-elles autant dans le Var ?

Le Var se distingue par le poids des résidences secondaires. Selon le recensement de l'Insee, elles représentaient 24,2 % des logements du département en 2023. Une partie importante des acheteurs ne s'installe donc pas à l'année : ils recherchent un pied-à-terre sur le littoral ou dans l'arrière-pays, à côté des ménages qui achètent leur résidence principale.

Le poids des résidences secondaires a une conséquence directe pour les propriétaires : la fiscalité locale qui s'y applique, détaillée ci-dessous. Pour un projet dans l'arrière-pays, notre guide sur l'achat et la vente à Gonfaron présente un marché plus accessible que la côte.

Quelle fiscalité pour les propriétaires varois en 2026 ?

Deux règles ont changé depuis 2023 et concernent directement les acquéreurs varois. La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires, très nombreuses dans le département. Le dispositif Pinel, lui, n'est plus ouvert aux nouveaux investissements locatifs.

• Taxe d'habitation : supprimée sur les résidences principales depuis le 1er janvier 2023, elle reste due sur les résidences secondaires. Les communes situées en zone tendue peuvent la majorer sur délibération du conseil municipal, selon service-public.gouv.fr. La taxe foncière reste due par tous les propriétaires.
• Loi Pinel : il n'est plus possible de réaliser un investissement locatif avec ce dispositif depuis le 1er janvier 2025, comme le précise la fiche F31151 de service-public.gouv.fr. Les investissements réalisés avant cette date conservent leur avantage si les conditions sont respectées.

Quelles perspectives pour le marché immobilier varois ?

Après deux années de repli, le marché varois a retrouvé de l'activité en 2025, avec 22 019 ventes selon DVF, soit environ 17 % de plus qu'en 2024. Les prix médians sont restés proches de leurs niveaux de 2022, sans envolée. Cette tendance locale rejoint celle que les notaires observent à l'échelle nationale.

Au quatrième trimestre 2025, les prix des logements anciens progressaient de 1,1 % sur un an en France métropolitaine, et les avant-contrats annonçaient une quasi-stabilité à fin mai 2026 (−0,2 % sur un an), selon les Notaires de France. Pour comparer avec un département voisin, lisez notre bilan du marché immobilier dans les Alpes-Maritimes.

Questions fréquentes

Vendre ou acheter dans le Var : par où commencer ?

Les médianes départementales donnent une tendance, pas le prix de votre bien. Consultez la page marché immobilier du Var, faites une estimation gratuite de votre bien, puis contactez les agences immobilières du Guide qui connaissent votre commune.